Contratti di leasing immobiliare: L'effetto del disegno di legge  correttivo
in tema di terreni
di Giorgio Gavelli e Matteo Rossi
(in "il fisco" n. 25 del 25 giugno 2007)
1. Premessa

All'atto della redazione delle presenti note, il disegno di legge
AS1485, di correzione delle disposizioni inerenti allo scorporo delle aree
relative ai fabbricati strumentali, è stato approvato dalla Commissione
Finanze del Senato ed è passato all'esame dell'Aula. Il tutto con disappunto
dei contribuenti che, alle prese con una norma alquanto penalizzante,
puntavano a redigere bilanci e dichiarazioni dei redditi potendo applicare
una versione "alleggerita" della medesima.
In particolare, ciò che è atteso da imprese e professionisti riguarda la
modifica della disposizione che attualmente prevede che per ciascun
fabbricato il residuo valore ammortizzabile sia pari alla quota di costo
riferibile allo stesso al netto delle quote di ammortamento dedotte nei
periodi di imposta precedenti, calcolate sul costo complessivo.
L'applicazione di tale norma, estesa ai contratti di leasing dalla
circolare n. 1/E del 19 gennaio 2007 (in "il fisco" n. 4/2007, fascicolo n.
2, pag. 535), comporta forti limitazioni alla deducibilità dei residui costi
inerenti ai fabbricati strumentali o addirittura l'impossibilità di dedurre
alcun costo.
Ulteriori, come illustrato di seguito, sono peraltro le incertezze
legate alla corretta applicazione della normativa fiscale in tema di
scorporo delle aree con specifico riferimento ai contratti di leasing
immobiliare.

2. Attuale normativa e interpretazioni ministeriali

L'art. 36, commi 7, 7-bis e 8 del D.L. 4 luglio 2006, n. 223,
convertito, con modificazioni, dalla L. 4 agosto 2006, n. 248, così come
risultante dagli ulteriori interventi operati dal D.L. 3 ottobre 2006, n.
262, convertito con modificazioni dalla L. 24 novembre 2006, n. 286, ha
introdotto nel nostro ordinamento l'indeducibilità delle quote di
ammortamento e dei canoni di locazione finanziaria relativi ai fabbricati
strumentali per la componente riferibile alle aree occupate dai fabbricati
medesimi.
Le disposizioni introdotte possono essere sinteticamente indicate come
segue:

- ai fini del calcolo delle quote di ammortamento deducibili, il costo
dei fabbricati strumentali deve essere assunto al netto di quello delle aree
occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza;
- la quantificazione della componente "terreno" avviene secondo il
maggior valore tra quello esposto in bilancio nell'anno di acquisto e quello
corrispondente al 30 per cento per i fabbricati industriali e al 20 per
cento per gli altri fabbricati;
- la decorrenza delle disposizioni è dal periodo di imposta in corso
alla data di entrata in vigore del D.L. n. 223/2006, vale a dire dal 2006
per le imprese con esercizio coincidente con l'anno solare, e ciò anche con
riferimento ai fabbricati acquistati o realizzati nel corso di periodi di
imposta precedenti;
- il residuo valore ammortizzabile di ciascun fabbricato è pari alla
quota di costo riferibile allo stesso al netto delle quote di ammortamento
dedotte nei periodi di imposta precedenti calcolate sul costo complessivo;
- con riferimento ai contratti di locazione finanziaria, lo scorporo
viene operato nei confronti delle quote capitale dei canoni.

Alcuni "vuoti legislativi", in particolare per i leasing immobiliari,
sono stati riempiti dall'Agenzia delle Entrate con la circolare n. 1/E del
2007, che ha esteso a questi ultimi la disciplina sulla determinazione dei
residui costi deducibili, secondo il principio che i costi dedotti nei
precedenti esercizi, nella fattispecie i canoni di locazione, siano imputati
per intero al fabbricato. Conseguenza è che, anche per i leasing, i residui
costi deducibili si trovano ad essere di ammontare ben inferiore rispetto a
quello che deriverebbe dal semplice rapporto fra "quota fabbricato" e costo
dell'immobile.

3. Ipotesi di modifica

Come già anticipato, il disegno di legge all'esame dell'Aula
parlamentare dovrebbe intervenire sulla disposizione che prevede, per ogni
fabbricato, che il residuo costo ammortizzabile sia calcolato sottraendo al
costo (al netto dello scorporo della quota "terreno") le quote di
ammortamento dedotte nei periodi d'imposta precedenti, precludendo in molti
casi, o limitando fortemente, la possibilità di dedurre le residue quote.
Il disegno di legge, infatti, dispone che anche il fondo ammortamento
sia soggetto allo scorporo, secondo le medesime modalità previste per il
fabbricato; ciò determinerebbe la possibilità per le imprese di dedurre le
residue quote di ammortamento con il solo limite legato alla percentuale di
scorporo imputabile al terreno.
Le modifiche interverrebbero anche sui contratti di locazione
finanziaria, soggetti a tale falcidia non per disposizione di legge ma per
interpretazione fornita dall'Agenzia delle Entrate con la citata circolare
n. 1/E del 2007. L'approvazione del disegno di legge sgombrerebbe peraltro
il campo da alcune indicazioni fornite dalla circolare stessa che se, da un
lato, ha espresso interpretazioni condivisibili sulla estensione ai leasing
delle disposizioni sulla determinazione del residuo costo deducibile,
dall'altro, ha fornito indicazioni discutibili sulle specifiche modalità
tecniche di applicazione della norma.

4. Conseguenze derivanti dall'approvazione del disegno di legge modificativo
sui contratti di leas-ing immobiliare in corso

4.1. Situazione ante modifiche

Il paragrafo 7.5 della circolare n. 1/E del 2007 evidenzia il caso di
fabbricati acquistati anteriormente al periodo d'imposta in corso al 4
luglio 2006, precisando che "il valore residuo sarà deducibile fino ad
esaurimento, a partire dal periodo d'imposta in corso alla predetta data".
Il tutto è esemplificato dalla Tabella dell'esempio 3 del documento:

TABELLA 1





Dalla tabella è evidente come la deduzione delle residue quote di
ammortamento avvenga "fino ad esaurimento", nel senso che il piano
dall'esercizio 2006 prosegue con la deduzione di quote secondo la medesima
aliquota di ammortamento applicata fino all'esercizio 2005, ma sull'importo
di 70, cioè al netto della componente "terreno".
La circolare stessa, al paragrafo 7.6, formula un esempio analogo a
quello appena esposto ma con riferimento a un immobile condotto in locazione
finanziaria, in forza di un contratto già in essere alla data di entrata in
vigore della norma. Si tratta di un fabbricato industriale del costo (per il
concedente) di euro 100.000, comprensivo di valore di riscatto pari ad euro
2.500, concesso in leasing per la durata di 10 anni.
Il criterio di determinazione dei residui canoni deducibili prevede che
alla quota di costo riferibile al fabbricato (70.000) sia sottratta quella
relativa al prezzo di riscatto (1.750) e che su tale differenza (68.250) si
scomputino le quote capitale dei canoni dedotti nei precedenti esercizi
(58.500). Il risultato finale, pari a 9.750, costituisce la quota parte dei
residui canoni deducibili, a partire dal 2006, tenendo unicamente conto
della residua durata del contratto. Tale criterio è esposto nella tabella
che segue, del tutto identica alla Tabella dell'esempio 6 riportata nella
circolare n. 1/E.

TABELLA 2

Quanto riportato nella circolare e nelle relative tabelle evidenzia
omogenee modalità di determinazione dei residui costi deducibili ma diverse
metodologie di ripartizione di questi ultimi. Infatti:

- nel caso di immobile "in proprietà" si prevede una deducibilità
"fino ad esaurimento", cioè con deduzione dell'intera quota di ammortamento
riferibile al fabbricato e avendo come unico ulteriore vincolo l'ammontare
del residuo costo deducibile;
- nel caso di immobile condotto in leasing, oltre all'indeducibilità
delle quote capitale riferibili al terreno e allo scomputo dei canoni già
dedotti, i residui canoni deducibili vengono fiscalmente "spalmati" in quote
uguali sulla base della residua durata del contratto, con la conseguenza che
la deduzione dei canoni è distribuita, per importi inferiori, su un arco
temporale più esteso.

A parere di chi scrive, un'interpretazione più in armonia con il
trattamento degli ammortamenti dei fabbricati in proprietà dovrebbe
comportare, anche con riferimento al leasing, la deduzione dei canoni "fino
ad esaurimento", tenendo cioè conto unicamente del vincolo di indeducibilità
delle quote capitale nonché dell'ammontare dei residui canoni deducibili;
diversamente, si determinerebbe un'anticipata tassazione di costi, che
dovrebbero invece risultare indeducibili solo in periodi successivi.
L'interpretazione data dall'Amministrazione finanziaria non trova peraltro
alcun riscontro nel dettato normativo, e pare contraddire ciò che, in varie
occasioni, l'Agenzia stessa ha affermato con riguardo al principio di
equivalenza fra l'acquisto in proprietà e la conduzione in leasing
finanziario, pur in assenza di norme specifiche, con le risoluzioni n. 19/E
del 23 febbraio 2004 (in "il fisco" n. 10/2004, fascicolo n. 2, pag. 1511)
(1), n. 69/E del 10 maggio 2004 (in "il fisco" n. 21/2004, fascicolo n. 2,
pag. 3241) (2) e n. 27/E del 25 febbraio 2005 (in "il fisco" n. 12/2005,
fascicolo n. 2, pag. 1872) (3).
Le disposizioni ex commi 7, 7-bis e 8 dell'art. 36 del D.L. n. 223/2006,
prevedono infatti la mera indeducibilità dei costi per la parte riferibile
al terreno e l'applicazione di tali regole anche ai beni già posseduti
nell'esercizio di entrata in vigore, con l'imputazione integrale dei costi
precedentemente dedotti al fabbricato.
Va inoltre sottolineato come nemmeno le disposizioni dell'art. 102,
comma 7, del Tuir (approvato con D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917)
giustifichino tale interpretazione, posto che si limitano soltanto a
stabilire la durata minima dei contratti di locazione finanziaria affinché i
canoni possano essere dedotti (4).
L'impostazione qui espressa è riportata nella tabella che segue,
riferita allo stesso esempio menzionato nella Tabella dell'esempio 6 della
circolare 1/E del 2007.

TABELLA 3

Dal prospetto si evincono modalità di deduzione dei canoni profondamente
differenti rispetto a quelle esemplificate nella Tabella dell'esempio 6
della circolare in commento; la soluzione proposta, infatti, comporta
inizialmente una maggior deduzione dei canoni (rispettivamente 6.825 e 4.675
nel 2006 e 2007 contro 2.437,50 per esercizio), salvo poi esaurirsi ben
prima della scadenza del contratto (nessuna deduzione dal 2008). Questa, a
parere di chi scrive, rappresenta la corretta soluzione operativa per le
imprese in quanto omogenea ed equivalente all'ipotesi di bene in proprietà.

4.2. Situazione post modifiche

Le auspicate modifiche presenti nel disegno di legge all'esame dell'Aula
perlamentare comporterebbero un doppio beneficio per le imprese ed in
generale per tutti gli operatori:

- il primo, di natura "quantitativa", legato alle minori imposte che
risulterebbero dalla ripartizione dei canoni pregressi (così come per gli
ammortamenti nel caso di immobili in proprietà) secondo la medesima
proporzione in cui viene ripartito il valore dell'immobile tra terreno e
fabbricato;
- il secondo, di natura "qualitativa", dovuto al venir meno del
presupposto che oggi obbliga a una ripartizione dei residui costi deducibili
e sulle cui modalità sono stati in precedenza evidenziati dubbi.

Tali aspetti sono ben visibili dall'esempio seguente, sempre relativo al
contratto di leasing di cui alla Tabella dell'esempio 6 della circolare 1/E
del 2007, ma che contempla l'applicazione delle disposizioni in "cantiere".

TABELLA 4

Dal confronto fra la tabella di cui sopra e le precedenti, si evince
come l'approvazione del disegno di legge determinerebbe un residuo costo
deducibile pari al 70 per cento delle residue quote capitale, senza alcuna
influenza derivante dai canoni dedotti in precedenza; in termini numerici,
l'importo complessivo delle quote capitale deducibili passerebbe da euro
11.500 ad euro 29.050.
Ma non solo: le modalità di ripartizione dei canoni deducibili non
potrebbero che essere quelle ora indicate, venendo meno qualsiasi
limitazione diversa da quella legata all'applicazione della percentuale di
scorporo e conseguentemente ogni possibile incertezza sulle modalità di
imputazione dei canoni.
Non va comunque sottovalutato l'effetto in sede di successiva vendita
dell'immobile, momento in cui la plusvalenza tassabile risentirà della
diversa deducibilità operata tanto in costanza di contratto di leas-ing
quanto - alternativamente - durante la scansione del piano di ammortamento.

5. Ipotesi operative per le imprese in sede di bilancio 2006 e UNICO 2007

Oggi le imprese, nella generalità dei casi, hanno già redatto e
approvato i bilanci 2006 e sono alle prese con i versamenti di Ires e Irap;
il protrarsi dei tempi di approvazione del disegno di legge rende quindi
piuttosto arduo ipotizzare l'entrata in vigore delle novità entro le
scadenze di versamento.
Si possono comunque formulare alcune ipotesi, supponendo che l'auspicata
approvazione comporti una decorrenza delle modifiche a partire
dall'esercizio 2006.

A) Entrata in vigore entro i termini per il saldo 2006

In tale situazione potrebbe risultare premiato chi, "scommettendo"
sull'approvazione del disegno di legge già in sede di bilancio (con una
condotta assai poco ortodossa), si è comportato come se le novità fossero
già operative.
Chi invece avesse redatto il bilancio attenendosi alla normativa
attuale, potrebbe comunque ricalcolare le imposte in vista della scadenza
per il saldo oppure, nel caso avesse già provveduto a versare, avrebbe
diritto al recupero del credito per i versamenti eccedenti che
risulterebbero dal Quadro RX di UNICO 2007. Ciò, in particolare, nel caso di
acquisizione del fabbricato tramite contratto di leasing, dato che - per chi
ha contabilizzato in bilancio la quota di ammortamento del fabbricato in
proprietà - i ragionamenti sono più complessi. Dipende, infatti, dalla
condotta tenuta in tale sede, dato che (5):

- chi ha stanziato a conto economico una quota di ammortamento analoga
a quella degli anni precedenti (e calcolata quindi anche sul terreno), ha
una situazione simile a quella del conduttore, visto che la "stretta" sugli
immobili del D.L. n. 223/2006 ha incidenza sono a livello di imposte da
versare e di competenza;
- chi ha invece stanziato a conto economico una quota di ammortamento
determinata secondo "criteri fiscali", ossia - "forzando" la mano ai
principi contabili - facendo coincidere l'ammortamento civilistico con
quello tributario, difficilmente potrà sistemare la cosa a livello di Quadro
RF, dato che in tale sede non appare possibile stanziare un maggior
ammortamento rispetto a quello imputato a bilancio. Occorre - ad avviso di
chi scrive - transitare dal Quadro EC, qualificando il vantaggio che si crea
in virtù dell'approvazione del disegno di legge come incremento in
dichiarazione di una quota ulteriore di ammortamento consentita dal
legislatore fiscale ma non considerata ragionevole al momento di
determinazione della quota civilistica.

Ci si potrebbe domandare se possa comportare problemi di natura
civilistica l'esposizione in bilancio di imposte per un ammontare difforme a
quanto risultante in UNICO, con conseguente incidenza sul risultato
economico e sul patrimonio aziendale. L'aspetto essenziale è capire se tali
differenze comportino la necessità di approvare nuovamente il bilancio
oppure siano gestibili con la semplice rilevazione di una componente
straordinaria nell'esercizio successivo. A parere di chi scrive, dette
variazioni non sono ascrivibili né a cambiamenti di principi contabili, né a
cambiamenti di stime, né tanto meno a errori; si tratta, invece, di fatti di
cui l'impresa è venuta a conoscenza successivamente alla chiusura
dell'esercizio. Pertanto, nel caso in cui siano conoscibili prima della data
di approvazione del bilancio, i relativi effetti devono essere inseriti nel
medesimo, mentre nell'ipotesi contraria devono rientrare, come
sopravvenienza, nel bilancio successivo (Documento contabile n. 29).

B) Entrata in vigore dopo il termine per il versamento ma prima del
termine di presentazione di UNICO 2007

Anche in questa circostanza, chi avesse ipotizzato la modifica delle
disposizioni già in sede di bilancio vedrà premiata la propria impostazione.
Gli altri, che hanno redatto i bilanci e versato le imposte in base alle
disposizioni precedentemente in vigore, potranno presumibilmente recepire le
modifiche in sede di predisposizione di UNICO 2007 e riportare nel quadro RX
il credito per le maggiori imposte versate.
Come per le ipotesi precedenti, non si pone alcuna necessità di
riapprovazione del bilancio.

C) Mancata entrata in vigore del disegno di legge modificativo

In questo caso, chi avesse operato ritenendo che le norme sarebbero
state modificate in senso favorevole al contribuente si troverà a doversi
ravvedere per gli insufficienti versamenti operati a saldo per il 2006 ed in
acconto per il 2007, corrispondendo le imposte non versate, gli interessi e
la sanzione del 6 per cento nel caso di ritardo superiore ai 30 giorni.
Difficilmente sarebbe necessaria la presentazione di una dichiarazione
integrativa perché, con ogni probabilità, i contribuenti attenderebbero fino
all'ultimo l'auspicata modifica legislativa e, in assenza della medesima,
andrebbero a presentare la dichiarazione secondo le norme in vigore.
Quanto esposto dovrebbe valere anche nel caso in cui si giungesse
all'approvazione del disegno di legge ma ciò avvenisse successivamente al
termine di presentazione di UNICO 2007. È infatti da ritenere improbabile -
in tal caso - un effetto retroattivo delle modifiche.

6. Casi particolari riguardanti i contratti di locazione finanziaria

Le incertezze relative alle disposizioni sullo scorporo delle aree nei
contratti di leasing non si limitano a quelle finora indicate ma vanno
estese ad altre fattispecie per le quali il disegno di legge modificativo
sembra non intervenire. A questo si deve aggiungere, salvo eccezioni, la
mancanza di prese di posizione da parte dell'Agenzia delle Entrate.

6.1. Determinazione del valore dell'area da scorporare

A) Contratto di leasing-appalto

Il cosiddetto "leasing-appalto" prevede che la società di leasing, su
indicazione dell'impresa, acquisti l'area, esegua la costruzione del
fabbricato e lo conceda in locazione finanziaria all'utilizzatore
"committente". In assenza di alcuna disposizione legislativa e presa di
posizione ministeriale, si è posto il problema se il valore della
"componente terreno" dovesse venire calcolato secondo le percentuali
forfetarie del 20 per cento o del 30 per cento oppure in funzione del costo
di acquisto dell'area, come avviene nel caso di acquisizione in proprietà
del terreno seguita dalla costruzione del fabbricato.
L'interpretazione data pressoché unanimemente dalla dottrina e dalla
stampa specializzata (6) è stata quella di considerare l'operazione di
leasing-appalto perfettamente alternativa a quella di acquisto in proprietà
da parte dell'utilizzatore, con realizzazione del fabbricato ad opera di
quest'ultimo e finanziamento dell'intero intervento con debito bancario; si
è infatti ritenuto che dovesse operare quel principio di equivalenza più
volte enunciato dall'Agenzia delle Entrate.
Va quindi accolta con favore la tesi esposta dall'Agenzia delle Entrate
rispondendo a un quesito posto nel corso della teleconferenza organizzata
dal quotidiano "Italia Oggi" il 19 maggio scorso (7), dove si è affermato
che l'utilizzatore, in caso di leasing-appalto, deve considerare come
componente "area" il costo per l'acquisto del terreno sostenuto dalla
società di leasing.
Sarebbe comunque auspicabile che tale presa di posizione fosse
formalizzata in un documento ufficiale dell'Agenzia delle Entrate, come una
circolare o una risoluzione.

B) Acquisto del terreno, successiva cessione del medesimo e acquisizione
in leasing del fabbricato realizzato dalla società concedente

Alcuni Autori (8) hanno analizzato la seguente ipotesi:

- acquisto di un terreno per 100;
- cessione del terreno per 150 a una società di leasing, la quale
sostiene costi per la realizzazione, sul terreno, di un fabbricato pari a
300;
- stipula di un contratto di leasing sul fabbricato.

In questo caso, il problema è quello di stabilire se la componente
"terreno" debba essere assunta in funzione del costo sostenuto dall'impresa
cedente-utilizzatrice (pari a 100) oppure del costo sostenuto dalla società
di leasing (pari a 150); un ulteriore aspetto, che gli Autori non affrontano
(dando probabilmente per scontata la conclusione cui si è giunti nel
paragrafo precedente), è quello di stabilire come determinare la parte del
costo riferibile alla componente "terreno", in quanto se non dovesse valere
il principio di "neutralità", la lettera della norma potrebbe portare
all'applicazione delle percentuali a forfait del 20 per cento o del 30 per
cento, sul costo complessivo sostenuto dal concedente di 450, considerando
infatti che formalmente l'utilizzatore ha acquisito insieme area e
fabbricato.
A parere di chi scrive, così come ad avviso degli Autori dell'esempio in
commento, la soluzione è quella di considerare l'operazione come
"trasparente", con applicazione del citato principio di equivalenza fra
l'ipotesi acquisto in proprietà e quella di acquisizione in leasing.
L'impresa avrebbe infatti potuto mantenere la proprietà dell'area e
costruire il fabbricato finanziandosi dando in garanzia l'immobile (9).
Con riferimento all'esempio proposto, applicando il principio di
trasparenza e quello di equivalenza, la "parte terreno" relativa al bene
concesso in locazione finanziaria dovrebbe essere quantificata in 100,
ovvero il costo sostenuto dal cedente-utilizzatore per l'acquisto dell'area;
peraltro, la differenza di 50 fra il prezzo di cessione alla società di
leasing (di 150) e quello sostenuto in precedenza dall'utilizzatore (di 100)
è sostanzialmente assimilabile a una rivalutazione (che come plusvalenza
concorre - tra l'altro - alla formazione del reddito imponibile) che, per
esplicita previsione del comma 8 dell'art. 36 del D.L. n. 223/2006, non
concorre a determinare il valore del fabbricato ai fini dello scorporo e
quindi è da considerarsi interamente deducibile. Nella sostanza, quindi, su
450 di costo per il concedente, 100 sarebbero attribuibili al terreno (e
quindi indeducibili), mentre 350 (di cui 50 a titolo di "rivalutazione")
sarebbero riferibili al fabbricato (con integrale deducibilità).
Anche in questo caso, adottare un'interpretazione diversa
significherebbe trattare in modo difforme scelte aziendali perfettamente
equivalenti, contraddicendo quanto più volte sancito anche dalla recente
prassi ministeriale e ultimamente confermato con riferimento alla
fattispecie del leasing-appalto.